MUA BÁN NHÀ TẠI VIỆT NAM, NGƯỜI NƯỚC NGOÀI CẦN LƯU Ý NHỮNG GÌ?

(ĐTCK)Một điểm mới trong Luật Nhà ở 2014 là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cóthể mua nhà cho các chuyên gia của mình mà không phải đi thuê. Tuy nhiên, điềuđáng quan tâm nhất hiện nay là cơ chế tài chính, cũng như những lưu ý trong thủtục mua bán nhà với các đối tượng này.

Đầutư Bất động sản đã có cuộc trao đổi với ông Trần Duy Cảnh, Giám đốc Công ty luậtTNHH Luật Việt xung quanh vấn đề này.

Thưaông, cơ chế tài chính về dòng tiền ra vào, cụ thể là chuyển tiền mua nhà từngân hàng nước ngoài vào Việt Nam và thủ tục chuyển tiền ra nước ngoài sau khingười nước ngoài bán nhà được quy định ra sao? Ông có lưu ý gì liên quan đến cơchế này?

Ngaysau khi Luật Nhà ở 2014 được thông qua, nhiều tổ chức, cá nhân nước ngoài cảmthấy háo hức khi có cơ hội được sở hữu nhà tại Việt Nam. Tuy nhiên, đến nay, cụthể hóa quyền sở hữu nhà ở như thế nào còn phải đợi Nghị định của Chính phủ vàThông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Cơ chế làm luật ở ta như thế. Luật không thểvận hành được nếu thiếu văn bản hướng dẫn.

Tuynhiên, trước đòi hỏi của thực tế, Ngân hàng Nhà nước đã có Công văn số 6760ngày 7/9/2015 trả lời Hiệp hội Bất động sản TP. HCM về việc mua nhà của tổ chức,cá nhân nước ngoài.

Theođó, thứ nhất, trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà tại ViệtNam theo hình thức: “Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án”, thì việc chuyển tiền đầutư xây dựng và chuyển tiền ra nước ngoài sau khi bán sẽ được thực hiện theoThông tư 19/2014 của Ngân hàng Nhà nước và Nghị định 70/2014 hướng dẫn về Pháplệnh ngoại hối.

Cụthể, để chuyển tiền vào Việt Nam, tổ chức nước ngoài phải chuyển vào tài khoảnngoại tệ, hoặc tài khoản Việt Nam đồng được mở tại một tổ chức tín dụng tại ViệtNam hoặc bán cho tổ chức tín dụng được phép lưu nhận ngoại tệ. Còn đối với cánhân người nước ngoài, họ có thêm quyền được rút tiền mặt bằng ngoại tệ để cấtgiữ, thanh toán cho các đối tượng được lưu giữ ngoại tệ tại Việt Nam và đổi ngoạitệ thành tiền Việt Nam để thanh toán cho chủ đầu tư.

Khicó nhu cầu chuyển tiền ra nước ngoài sau khi bán nhà, tổ chức nước ngoài đượcphép mua ngoại tệ tại tổ chức tín dụng và chuyển ra nước ngoài trong thời hạn30 ngày làm việc, kể từ ngày mua được ngoại tệ (Điều 9 Nghị định 70/2014); cánhân nước ngoài được quyền chuyển và mang ra nước ngoài, nếu như khi bán nhà bằngViệt Nam đồng, thì họ được mua ngoại tệ để chuyển ra nước ngoài. Tuy nhiên,trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chuyển tiền bán nhà phải đáp ứng điều kiệnnhư chấm dứt hoạt động đầu tư tại Việt Nam, giải thể, giảm vốn…(khoản 1, Điều 9Thông tư 19/2014), ngoại trừ trường hợp nhà đầu tư ấy không được cấp giấy chứngnhận đầu tư hoặc không tiếp tục thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

Khitiến hành hoạt động chuyển tiền nói trên, tổ chức và cá nhân nước ngoài cần xuấttrình các tài liệu cần thiết theo yêu cầu của tổ chức tín dụng.

Thứhai, trường hợp tổ chức, cá nhân được sở hữu nhà tại Việt Nam thông qua hình thức:“Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộchung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở”, thì phải thanhtoán tiền mua, thuê nhà thông qua một tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam.

Việcchuyển tiền mua bán nhà được thực hiên theo Thông tư 16/2014 của Ngân hàng nhànước và Nghị định 70/2014 hướng dẫn về Pháp lệnh ngoại hối: chỉ được mang mộtlượng ngoại tệ nhất định vào Việt Nam, không cần phải khai báo với hải quan nếunhư số tiền dưới 5.000 USD. Còn đối với việc chuyển tiền ra nước ngoài, thì phảicần tuân thủ Điều 5, 6, 7, 9 Thông tư 16/2014. Đối với người không cư trú là tổchức, cá nhân khi bán nhà được chi chuyển ra nước ngoài hoặc chuyển sang tàikhoản ngoại tệ của người không cư trú khác. Khi tiến hành giao dịch tổ chức, cánhân nước ngoài cần phải xuất trình các chứng từ, giấy tờ và chịu trách nhiệm vớinhững loại giấy tờ kể trên.

Tuynhiên, theo tôi, việc quy định như trên vẫn còn khá chung chung và chưa rõràng. Để một luật sư nắm rõ các thủ tục trên còn khó huống hồ chi là người nướcngoài, ít am hiểu pháp luật Việt Nam. Tôi nghĩ, trong thời gian tới, Chính phủkết hợp với các Bộ, ban ngành cần làm việc “cật lực” hơn nữa để giải quyết cácvấn đề đang còn tồn đọng như chuyển tiền như thế nào để không vi phạm luật? Việcchứng minh nguồn gốc tiền minh bạch là như thế nào? Các loại hồ sơ pháp lý nàocần thiết khi các đối tượng đặc thù trên tiến hành giao dịch mua bán?…

Vậyngười nước ngoài khi mua bán nhà tại Việt Nam có được thông qua hình thức nộptiền mặt trực tiếp hay vẫn bắt buộc thông qua hình thức chuyển khoản, thưa ông?

Hiệnnay, có 2 hình thức cho người nước ngoài lựa chọn khi tiến hành việc thanhtoán.

Thứnhất là mở tài khoản tại một ngân hàng tại Việt Nam và thanh toán tiền vào tàikhoản của chủ đầu tư hoặc chuyển tiền thanh toán trực tiếp từ nước ngoài vàotài khoản của chủ đầu tư mở tại ngân hàng thương mại cổ phần ở Việt Nam.

Căncứ vào Điều 6 Thông tư 19/2014/TT-NHNN hướng dẫn về quản lý ngoại hối đối vớihoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam cho phép nhà đầu tư nướcngoài tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh, được mở tài khoản vốn đầu tư trựctiếp bằng ngoại tệ, bằng đồng Việt Nam tại một ngân hàng được phép, để thực hiệncác giao dịch thu, chi quy định tại Điều 7 và 8 của thông tư này.

Cụthể, nhà đầu tư có thể sử dụng tài khoản vốn đầu tư trực tiếp bằng ngoại tệ vàtài khoản vốn đầu tư bằng đồng Việt Nam để thu tiền thanh toán giá trị chuyểnnhượng vốn đầu tư và dự án đầu tư và chi chuyển tiền thanh toán giá trị nhậnchuyển nhượng vốn đầu tư và dự án đầu tư.

Thứhai là nộp tiền mặt bằng Việt Nam đồng vào tài khoản của chủ đầu tư tại ngânhàng hoạt động tại Việt Nam.

Haiphương thức trên được quy định chi tiết tại Nghị định số 23/2014 của Ngân hàngNhà nước và Quy định về vận hành tài khoản tại Thông tư 16/2014/TT-NHNN và tàikhoản này được phép thực hiện các giao dịch không dùng tiền mặt theo Nghị định101/2012/NĐ-CP, Thông tư 46/2014/TT-NHNN.

Dođó, người nước ngoài khi mua nhà có thể nộp tiền mặt trực tiếp bằng tiền ViệtNam đồng, chứ không nhất thiết phải lựa chọn hình thức chuyển khoản.

Liênquan đến thủ tục mua nhà, theo ông, người nước ngoài cần lưu ý đặc biệt nào khilàm các thủ tục mua - bán nhà tại Việt Nam?

Mộtsố thủ tục đặc biệt khi làm thủ tục mua bán nhà mà người nước ngoài cần lưu ý,đó là người nước ngoài khi mang ngoại tệ lớn hơn 5.000 USD vào Việt Nam phải thựchiện thủ tục khai báo hải quan; nếu là giao dịch mua bán nhà ở, thì lượng ngoạitệ được chuyển vào Việt Nam sẽ không được vượt quá giá trị của giao dịch (giághi trên hợp đồng mua bán nhà ở). Việc thanh toán tiền cho chủ đầu tư, ngườibán nên thực hiện qua ngân hàng, tránh tối đa thanh toán bằng tiền mặt, vì rủiro có thể xảy ra trong quá trình này.

Ngoàira, việc mua nhà từ người bán là cá nhân cần phải thông qua cơ quan công chứng.Họ sẽ giúp người mua xác nhận các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà một cáchhợp pháp. Nếu không công chứng hợp đồng được, thì đừng nên tiến hành giao dịchmua bán đó. Còn khi mua nhà từ chủ đầu tư dự án, cần xem xét kỹ các giấy tờ cóliên quan của dự án đó, nên thuê luật sư để được an toàn hơn và cũng nên muanhà từ các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

TheoKim Lan thực hiện.

BáoĐầu tư Bất động sản