Chớ Vội Mua Bán Nhà Đất Nếu Không Nắm Những Kiến Thức Này


Nhà, đấtlà những tài sản lớn, là thành quả tích lũy trong nhiều năm mới có thể sở hữuđược. Do đó, khi tiến hành các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, các bên thamgia cần phải trang bị cho mình những kiến thức cần thiết để hạn chế rủi ro saunày. Dưới đây là những lưu ý cơ bản về pháp lý nhà đất mà cả người bán và ngườimua cần nắm vững.


luat-1.1.png


Các loạithuế, phí nào phải nộp khi bán nhà?

Theo quyđịnh của pháp luật hiện hành, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sảngắn liền với đất, bạn phải nộp các loại thuế và phí như sau (trừ các trường hợpđược miễn đóng thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật):


• Lệ phítrước bạ

Theo quyđịnh tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trướcbạ, nhà, đất là một trong các đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Theo quy định tạiĐiều 5, 6, 7 Nghị định này, lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phítrước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương ban hành)

• Thuếthu nhập cá nhân

Theo quyđịnh của Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyểnnhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loạithu nhập chịu thuế. Có hai cách xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyểnnhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau:

Thuế thunhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

• Giábán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng;

• Giámua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối vớinhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thựchiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyềnsở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

Giấy tờmua nhà có bắt buộc phải công chứng?

Theo khoản3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền củangười sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, gồm: hợp đồng chuyển nhượng,tặng, cho, thế chấp, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Ngoàira, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liềnvới đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Việc công chứngthực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủyban nhân dân cấp xã.

 

Có đượcphép bán nhà đang thế chấp ngân hàng?

Theo khoản4 Điều 718 Bộ luật Dân sự 2005, bên thế chấp quyền sử dụng đất được “chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu đượcbên nhận thế chấp đồng ý”.

Như vậy,bạn được phép bán nhà đang thế chấp nếu thỏa thuận được với ngân hàng và được đồngý. Việc mua bán nhà trong trường hợp này hoàn toàn là do thỏa thuận giữa cácbên, không trái pháp luật. Bạn cùng với bên mua và ngân hàng nhận thế chấp tàisản có thể lập thỏa thuận ba bên liên quan việc thanh toán tiền mua nhà giữabên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối vớingân hàng.

Nếu sốtiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ nộp chongân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ củabên bán. Ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữunhà cho bạn. Bạn và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhàcòn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.

Sau khinhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà theo quy định củapháp luật.

Thời hạnsử dụng nhà chung cư là bao lâu?

Theo Điều99 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ cấp côngtrình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnhnơi có nhà chung cư.

Theo khoản2 Điều này, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật vềxây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho ngườisử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượngcông trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định.

Trường hợpphá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiệnquyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trìnhkhác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theoquy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy,thời hạn sử dụng nhà chung cư cụ thể được xác định căn cứ vào cấp công trìnhxây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền. Quy định củaLuật nhà ở đã nêu rõ nếu chung cư vẫn còn an toàn thì vẫn được tiếp tục sử dụngtương ứng với thời hạn kiểm định; hoặc nếu hư hỏng thì có thể cải tạo, xây dựnglại phù hợp với quy hoạch để tiếp tục xây dựng (nếu phù hợp với quy hoạch).

Trường hợpchung cư không còn đảm bảo an toàn, không phù hợp quy hoạch buộc phải giao chocơ quan có thẩm quyền để phá dỡ thì người sở hữu chung cư cũng được bố trí táiđịnh cư theo quy định.

Xây nhàtrên đất nông nghiệp bị xử lý như nào?

Theo khoản7 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 quy định cá nhân, tổ chức cóhành vi “xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng” sẽ bị phạt tiềntừ 40 đến 50 triệu đồng.

Do đó, nếubạn xây lại nhà trên thửa đất mà chưa được sự chấp thuận của các cơ quan nhà nướccó thẩm quyền có thể bị xử phạt hành chính theo quy định; ngoài ra còn bị buộcphải khôi phục tình trạng của đất trước khi vi phạm, như tháo dỡ nhà, côngtrình… đã xây dựng trên đất hoặc bị thu hồi đất.

Do đó,trong trường hợp gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở hoặc công trình phụ trên đấtnông nghiệp, trước tiên phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ đấtnông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và sau đó phải xin cấp phép xây dựng tạicơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Xây nhà,nhập hộ khẩu, việc nào nên làm trước?

Trong sổhộ khẩu có yêu cầu xác định rõ đơn vị hành chính, đường phố, số nhà, xác địnhrõ được chỗ ở hợp pháp và công dân có trách nhiệm đến để làm thủ tục điều chỉnhkhi có thay đổi.

Theo Nghịđịnh 56/2010/NĐ-CP, giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu củacông dân là một trong các giấy tờ sau đây: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ởhoặc giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở; giấy tờ về quyền sử dụng đất ; giấy phépxây dựng; hợp đồng mua bán nhà ở;…


Như vậy,chưa xây nhà trên đất thì không có đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấyphép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụngđất ở theo quy định của pháp luật về đất đai (đã có nhà ở trên đất đó) để đăngký hộ khẩu trên mảnh đất của bạn.

Do đó bạnphải xây dựng nhà trước rồi bạn thay đổi nơi đăng ký thường trú từ nhà bố mẹ đẻsang nhà mới của hai vợ chồng, theo Điều 23 Luật cư trú (Người đã đăng ký thườngtrú mà thay đổi chỗ ở hợp pháp thì trong thời hạn 24 tháng, kể từ ngày chuyển đếnchỗ ở hợp pháp mới có trách nhiệm làm thủ tục thay đổi nơi đăng ký thường trú).

MuaBanNhaDattheo TBKD

 

Chat ngay

Xin chân thành cảm ơn Quý khách đã quan tâm đến dự án. Để biết thêm chi tiết, Quý khách vui lòng điền thông tin theo mẫu bên dưới, Chúng tôi sẽ phản hồi trong thời gian sớm nhất.